用益金融市场周评07180724
1. 信托业:地产信托紧缩真相:防范房地产信托风险,让房地产市场回归理性
事件:继5月中旬银监会要求控制规模之后,房地产信托再呈收紧迹象。市场上,“喊停”与“辟谣”交替出现,牵动这个“朝阳行业”敏感的神经。
绝大多数从业者心知肚明,所谓的“喊停”,只是对房地产信托中“假股权、真贷款”项目的禁止。这也是数年来,银监会一直执守的监管思路之一,早已有明文限制,只是此前监管效果不大。但这次监管当局祭出行政手段。一方面通过非文本通知的暗示,将相关业务暂停;另一方面则宣示审批权,要求今后信托公司凡涉及房地产相关业务,都要到银监部门逐笔审批。
点评:此次房地产信托紧缩主要基于两点原因:
一是由于目前CPI持续走高,房地产上涨并未得到有效控制,二、三线城市成为今年上半年全国楼市房价上涨的“领头羊”,房地产信托使政府对房地产市场调控效果大打折扣。
目前对房地产市场调控遇“按下葫芦浮起瓢”的尴尬,如果将商业银行开发贷和房地产企业在资本市场融资比作“葫芦”,那房地产信托毫无疑问就是监管机构眼中的“瓢”。监管层每次决意要打压房地产行业,在房地产行业融资方面按下“葫芦”的时候,另一端总是房地产信托成为浮出水面的“瓢”。
二是防范房地产信托风险,加强对信托公司的监管。
2010年以来,国家针对房地产上涨过快问题,采取了一系列打压政策,尤其是银行的限贷、紧缩性货币政策导致房地产商资金链条出现问题,房地产信托抓住政策的缝隙,于2010年下半年房产信托热开始爆发,用益信托统计的数据显示,2010年,信托市场共发行集合类房地产信托产品528款,募资1560.85亿元,较2009年分别增长1.5倍和3.3倍。2011年1月到4月,国内共发行222款房地产类集合信托产品,发行规模达722.11亿元;与2010年同期相比,发行数量增长66.92%,发行规模增幅达115.26%。
过热的房地产市场推高了房地产信托收益,更推高了房地产公司通过信托融资的成本,此前房地产公司通过信托融资的成本高达20%以上,房地产信托的风险已经在集聚,一旦房地产市场价格下跌,兑付风险将会立刻显现。
在这样的背景下,2010年11月,银监会发布《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》, 2011年5月底,银监部门对房地产信托余额和新增规模排名前20的信托公司进行了窗口指导,要求信托公司严控房地产信托业务风险,“规模要实现稳中有降”。
虽然整体来看,房地产信托产品所占比重仍然是最大的,但相比之前的动辄过半的比例,本周房地产信托募集资金所占比重已经在呈下降趋势。目前很多信托公司都在按照银监会要求收紧房地产信托,每家信托公司都开始在自己的传统比较强的项目上下功夫,信托投资热点开始呈现多元化了,房地产这样很集中的热点慢慢减弱。从另一角度看,信托业如果失去这一块业务,信托公司要重新寻求新业务来弥补比较困难。
图1 2010.01至2011.06房地产信托发行规模及占比 (单位:万元,%)
数据用益信托工作室
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